房屋租赁合同效力的认定与后果处理

彭耀洲

律师

房屋租赁纠纷的裁判，围绕两个核心环节展开：效力认定与后果处理。本文以笔者代理的两则案例为样本：一则出租八层违法建筑，法院认定合同无效，出租人按70%的过错比例赔偿装饰装修现值损失；一则出租工业用房经营超市，法院认定改变登记用途不违反效力性强制性规定、合同有效，但出租人断水断电、扣押财物的自力救济越界，同样按70%承担赔偿责任。

两案分处效力认定的两端，过错比例却趋同。效力评价决定请求权基础，过错程度决定损失分配。

一、问题的提出

两则案例的争议焦点集中于两处：一是合同效力——何种情形下因标的物缺乏合法建设手续而无效，何种情形下虽登记用途与实际用途不符仍属有效；二是效力评价之后的处理——无效清算与合同解除的赔偿如何计算、责任如何分配。上海市第一中级人民法院（以下简称“上海一中院”）的类案裁判方法总结《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》，亦将“当事人过错认定难”“损失认定难”列为审理难点。

笔者代理的两则案例为：罗某与贺某房屋租赁合同纠纷案（(2022)粤0111民初7539号，广州市白云区人民法院），承租人主张确认合同无效并获支持；缪某与钟某房屋租赁合同纠纷案（(2025)粤1322民初7278号，广东省博罗县人民法院），承租人的无效主张未获采纳，出租人却仍按70%的比例赔偿其装修与库存损失（文中案号公开可查，缪某案二审中，当事人均化名）。

两案共同指向一点：效力结论在缔约之际即已由标的物的合法性状态决定，真正决定当事人利益的是过错比例与损失数额。

二、效力认定的适用

（一）违法建筑的效力性强制规定

导致房屋租赁合同无效的最主要情形，是房屋系违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，2020年修正；以下简称《房屋租赁解释》）第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按许可规定建设的房屋订立的租赁合同无效，一审法庭辩论终结前取得许可或者经主管部门批准建设的除外。

未取得规划许可首先是行政法上的违法，进入租赁领域则同时意味着合同确定无效——该条因此被归入效力性强制性规定。

罗某案的产权核查值得借鉴。案涉物业的宅基地使用证（穗云人字第013551号）仅证载框架结构二层、建筑面积4,611平方米，1997年报建拆旧建新后已成八层综合楼、报建申请建筑面积18,371平方米；转租各方虽持有《报建表》《开线证明书》，但法院调取的广州市规划和自然资源局复函明确：经核查，查无《建设工程规划许可证》信息，查无相关产权记录。法院据此认定合同无效。

核查要点是：规划许可与产权以有权机关的书面复函为准，《报建表》《开线证明》乃至《宅基地使用证》等历史材料均不能替代建设工程规划许可证。

交易形式上，2019年12月1日三份合同同日签订：某供销公司与某鼎公司《物业租赁合同》（租期12年、装修免租期180天）、某鼎公司与贺某《RS合作框架协议》、贺某与罗某《合作框架协议》（诚意保证金1,800,000元、首月租金及管理费400,000元），条款基本相同，均将上游租赁合同列为附件——典型的层层转租，却以“合作开发运营”为名。

法院未受合同名称约束，径行认定罗某与贺某之间签订的房屋租赁合同无效。

（二）改变房屋用途不当然构成合同无效

缪某案展示了效力认定的另一端。案涉房屋登记用途为“工业用地/工业”，经产权人书面同意层层转租（某实业公司→洪某→钟某，历次转租均有书面确认），最终由缪某承租经营超市。

缪某起诉主张钟某“无权出租且擅自改变物业用途为商业经营”，合同应属无效。法院未予采纳：租赁合同约定经营超市确已改变登记用途，但并不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，转租各环节均经授权，缪某亦已以其为经营者取得经营超市的个体工商户营业执照，故合同有效。

规范依据是《民法典》第153条第1款的但书：“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”用途管制规范多属管理性规定，违反的后果是行政责任。

但并非所有“用途”问题都不影响效力：人民法院案例库某建材公司诉某投资公司案（(2020)沪02民终3014号，入库编号2023-07-2-111-003）指出，出租改变原建设工程规划许可的特殊用途房屋，应取得相应改建许可；指导案例170号（入库编号2021-18-2-111-001）认定，将经鉴定存在严重结构隐患、应当尽快拆除的危房出租经营酒店，属于损害社会公共利益、违背公序良俗，租赁合同无效。

界线由此清楚：前者只是登记用途与实际用途不符，后者却触及了公共安全与公序良俗的底线，最终均认定合同无效。

（三）违约条款与事先约定均不属于独立条款

合同无效的效力及于从属安排。罗某案中，贺某反诉按每日5%计收滞纳金，法院明确“因罗某与贺某所签合同无效，违约条款亦然”——违约金条款既非《民法典》第507条的争议解决条款，也非第567条的结算和清理条款，随主合同无效而无效。

同理，当事人在合同中直接约定“合同无效后的责任分担”亦属无效（上海一中院类案总结持此立场）；仅合同经裁判确认无效后另行达成的清算协议方属有效，人民法院案例库上海某工贸公司案（(2014)沪一中民二(民)终字第648号，入库编号2024-07-2-111-004）已作正面确认：违法厂房的《租赁协议》无效，双方事后签订的《协议书》有效，承租人仍须依约支付使用费428,000元。

事前约定虽不发生效力，仍可作为识别过错的依据——罗某案协议中“必须履行上游租赁合同”“产权资料情况”等条款，正是法院认定其“未尽注意义务”的参照。

三、处理规则的路径

（一）无效合同的法定清算：返还、占用费与现值损失

《民法典》第157条确立了清算框架：取得的财产应予返还，不能返还的折价补偿；有过错的一方赔偿损失，各方都有过错的各自承担相应责任。

罗某案的清算即按此框架进行。其一，保证金全额返还。贺某依无效合同收取的诚意保证金1,800,000元应返还罗某——无合同依据的取得，不因合同名称为“诚意保证金”抑或约定“逾期违约不予退还”而改变。

其二，占有使用费参照约定租金。《房屋租赁解释》第4条规定，合同无效时当事人请求参照约定租金标准支付占有使用费的，一般应予支持；因出租人原因影响承租人经营的，可酌情减付（人民法院案例库熊某琴案，(2016)赣民再101号，入库编号2024-16-2-111-004）。

罗某案中，双方对2020年11月至2021年8月的租金及管理费共计1,668,000元均无异议；因上游出租人已减免2021年6月租金且该减免“直接惠及终端承租人”，法院支持扣减412,000元，认定应付占有使用费1,256,000元——出租人不得在自身享受减免之际，仍按原标准向终端承租人全额计收。

其三，装饰装修损失以现值为准、按过错分担。《房屋租赁解释》第7条规定，合同无效时经出租人同意的装饰装修，未形成附合的可拆除或折价，已形成附合而出租人不同意利用的，由双方按导致合同无效的过错分担现值损失；第9条则针对合同解除情形，区分出租人违约、承租人违约、双方违约及不可归责于双方的事由四种情形，分别处理残值损失。

罗某案的评估程序尤其值得注意。罗某单方委托评估，主张装修现值12,499,730.54元，法院不予采信，理由有三：估价委托书中委托方一栏无签名；评估人员的执业类别为“价格鉴证师”，该资格已于2016年被国发〔2016〕35号文取消。

评估结论与在案证据严重背离——十二份施工合同约定金额合计9,092,099.2元，全部付款凭证却仅223,752.5元，另有单项评估价与合同价相差逾50万元、三楼装修重复计价、已移交的两台扶手电梯仍列入评估等疑点，均不能合理解释。

相反，对方提交的评估报告估价对象一致、委托书加盖公章、评估机构资质合规，获法院采信，认定装修现值5,880,053元。法院考量出租人“本应对涉案房屋的合法性负责”、约定租期12年而实际使用未达2年，判决贺某赔偿4,116,037.1元（5,880,053元×70%）；评估费80,000元因报告未获采信而不予支持。

（二）解除合同的赔偿框架：自力救济与举证边界

缪某案走的是另一条路径：合同有效，因承租人违约而解除，损失按过错比例赔偿。

其一，合同解除时点。缪某未按约缴付2024年7月租金（月租金71,750元，仅付10,000元），拖欠当月租金及水电费，构成违约；钟某依《民法典》第722条、第562条第2款享有解除权，其2024年7月27日出具的《解除合同通知函》依第565条第1款发生解除合同的法律效力。

其二，债权实现方式。缪某欠租固然违约，但钟某锁门、断水断电，致缪某无法继续使用房屋并处分店内设施及库存，并非法律意义上的留置权行使；其单方收回商铺、处分财物亦存在过错，酌定缪某承担30%、钟某承担70%。欠租违约所解除的是合同关系，不是承租人对店内财产的所有权——承租人虽违约，其对装修与商品的权利并不丧失，出租人径行接管、处分仍须按过错赔偿。

其三，损失数额举证。缪某装修现场已被彻底打拆、鉴定不能，法院经释明按在案证据认定544,362.9元；普通库存有收银数据、供应商送货单与店长出庭核对，扣除已拉走部分认定550,380.82元；包场及专柜库存仅有双方自制对账表，按主张额的80%认定659,818.62元；生鲜进货数据存在误差，按50%认定45,108.3元。各项乘以70%后合计1,259,769.44元。

证据链可外部验证的全额采信，自证属性的酌减，数据有误的再打折——举证责任不因客观障碍而免除，它考验的是举证的完整程度。

其四，承租人违约责任。缪某仍应支付欠付租金及水电费164,398.32元；合同约定的每日5%违约金未获采纳，法院仅以欠付租金、水电费为基数按一年期LPR（3.35%）四倍及LPR分别支持240元、142元，合计382元；强拆大门损失1,700元按30%赔偿510元。相抵后钟某应付缪某1,094,479.12元。

约定违约金被大幅调低，与罗某案滞纳金不获支持指向同一处：过分高于实际损失的违约金约定，无论合同有效与否，均难获全额支持。

（三）过错比例的裁判基准

人民法院案例库知某投资公司诉郑某青案（(2021)最高法民再145号，入库编号2026-16-2-116-001）裁判要旨明确：出租人将未取得合法手续的违章建筑出租的，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担次要责任。该案历经一审、二审“各半承担”，最终由最高人民法院再审改判为出租人70%、承租人30%。

罗某案中，出租人对房屋合法性负主责，按70%承担装修损失；缪某案中，出租人自力救济越界，按70%承担赔偿责任。两案案由不同、路径不同，比例却同为70/30。这一趋同并非偶然：效力评价决定请求权基础（第157条的缔约过失清算，抑或第566条、第577条的违约赔偿），但损失分配的最终标尺始终是过错。

四、两案裁判规则

罗某案（(2022)粤0111民初7539号）：（1）“合作框架协议”之名不影响房屋租赁的实质定性，层层转租链条上的每一手合同均独立接受效力评价；（2）规划许可与产权以有权机关复函为准，报建表、开线证明等历史材料不能替代建设工程规划许可证；（3）单方委托评估存在委托手续瑕疵、评估资质瑕疵、与合同及付款凭证严重背离的，不予采信；（4）上游出租人享受的租金减免直接惠及终端承租人，占有使用费作相应扣减。

缪某案（(2025)粤1322民初7278号）：（1）工业用房出租经营超市，改变登记用途不违反效力性强制性规定，不能据以否定合同效力；（2）出租人对欠租承租人断水断电、锁门、扣押并处分财物的，超越债权实现的合法边界，构成过错，须按比例赔偿，该行为不属于法律意义上的留置权行使。

（3）库存损失以收银数据、送货单、付款凭证及经手人出庭构成的证据体系方可获认，自制对账表酌减、数据有误的再打折；（4）现场灭失导致鉴定不能的，法院经释明后按在案证据径行认定损失。

两案效力认定结论相反，请求权基础随之分途，但裁判说理的着力点都不在效力本身：罗某案的重心是产权与规划合规性的查明、评估证据的取舍，缪某案的重心是自力救济的边界、库存损失的举证和过错事实与损失证据的建构。

五、实务要点

承租人一方。第一，签约前完成产权与规划核查，必要时申请法院向规划和自然资源部门调查，对已知瑕疵作书面异议而非沉默接受。第二，付款留存凭证并及时结清——欠付在先不因对方后续过错而消灭，缪某案自担30%过错即源于此。

第三，经营性投入建立完整票据体系（装修合同、银行流水、现场照片、收银与对账数据），银行流水优先、收据慎用。第四，评估攻防前置：审查委托手续、评估机构及人员资质、基准日，鉴定须在现场尚存时及时提出。

出租人一方。第一，谨守债权实现的合法边界：催告、通知解除、起诉或协商交接即为全部合法手段，且均应留痕；断水断电、锁门、扣押处分在缪某案中被课以70%赔偿，足以抵销解除所得的全部利益。

第二，未取得合法报建手续的房屋不得出租：无效后保证金全额返还，上游减免向下游传导，净收益远低于名义租金。第三，收房后负有减损义务，长期空置仍主张高额占有使用费的，扩大部分难获支持。

共同事项。本诉与反诉宜一并提出，无效确认与返还、占有使用费、装修损失往往交叉抵销，合并处理避免清算失衡；评估时点与方法的选择直接决定金额，庭前应预判法院的认定基准；装饰装修损失依合同效力状态区分——无效按过错分担现值损失，解除以残值损失为基础，因承租人违约解除的原则上不予支持。

（两则案例均系笔者代理，文中罗某、贺某、缪某、钟某、洪某均为化名，与当事人真实姓氏无关；案号公开可查。本文仅供同行交流，不构成对具体案件的法律意见。）