商品房团购费（电商服务费）的返还责任认定

彭耀洲

律师

——兼评两则亲办案例的裁判规则

内容摘要

商品房渠道销售中“交5万元抵10万元”式的团购费（电商服务费）纠纷，公开案例结论不一。本文以裁判规则为纲，将九则公开案例与两则亲办案例归入十四条规则：定性规则四条，解决款项性质与返还范围；返还条件规则一条，解决履行状态与优惠目的的关系；责任主体规则六条，解决收款公司、开发商与已注销公司股东的责任配置；程序规则三条，解决请求权基础、时效与仲裁条款的效力范围。结论的分野并非裁判标准失序，而是同一条判断链在不同证明状态下的展开。

关键词：商品房预售合同；团购费；电商服务费；购房成本；不当得利；简易注销；股东责任

一、问题的提出

2015年前后，“电商费”“团购费”随渠道分销模式在商品房销售中大量出现：购房者先向开发商合作的电商公司缴付“团购金”“信息服务费”，换取“交5万元抵10万元”式的房价优惠，再与开发商签订预售合同。交易顺畅时优惠于房价中兑现，并无争议；一旦预售合同因逾期办证等事由解除，争议随之而生：该笔团购费应由何人退还？购房者面对的通常不止一个主体——收取款项的是渠道公司，作出优惠承诺的是开发商，而渠道公司常于纠纷发生前已办理注销。此类纠纷的规模已有调研印证：北京房山区法院燕山法庭2020年披露，2018年9月以来该庭受理购房者起诉中介机构返还电商费的案件50件。

争议由此形成两个层次：一是团购费的性质，即其属购房款的组成部分抑或独立的服务合同对价，定性直接决定款项可否请求退还、应向何人主张；二是返还责任的主体与形态。就前者，公开案例结论不一：有以服务合同对价为由驳回请求者，有认定自动转化为购房款者，有以合同目的落空为由解除团购协议者，有认定为中介报酬而扣除必要费用者；就后者，则涉及收款公司、开发商与已注销公司股东的责任配置及合同相对性这一边界。

分歧并不意味着裁判标准失序。案例按裁判规则归类后可见，其说理共同指向一条判断链：以交易结构定款项性质，以履行状态定请求权是否发生，以付款场景与对外文件定义务主体，以请求权基础的区分定数额、时效与管辖。

笔者代理的闵某诉某置业公司商品房预售合同纠纷案（广州越秀区法院(2022)粤0104民初×××号）与汤某诉某置业公司商品房预售合同纠纷案（同一法院(2024)粤0104民初×××号一审，广州市中级法院(2024)粤01民终×××号终审），系同一楼盘、同一销售模式、同一收款主体的系列案件：闵某案判令收款公司的股东退还团购费、开发商免责，汤某案两审均判令开发商与股东共同退还并支付利息。同一开发商、同一收款公司、同额款项，结论何以两歧？答案正在于判断链上数项事实的证明状态。

二、裁判规则的类型化梳理

（一）定性规则：款项性质的判断基准

团购费的定性是全部争议的起点，性质一经确定，返还范围与责任主体随之展开。公开案例确立的判断基准可归纳为四项规则。

规则一 名目与交易场景相结合，确定款项性质

代理商提供了购房优惠、宣传带看、签约咨询等销售服务的，购房者在房屋总价之外额外支付的团购费属服务合同对价，不属房价溢价部分；优惠于合同签订后在房屋总价中直接扣减的，该款并非仅代为议价的服务费，而是自动转化为购房款。上海市第二中级法院审理的范某等诉某房地产经纪公司等商品房销售合同纠纷案（一审(2019)沪0118民初18979号，二审(2020)沪02民终2268号，《人民法院报》2020年11月刊载）代表前者：购房者在合同履行完毕后再行主张退还的，不予支持。北京海淀区法院2022年公布的一起案件代表后者：购房者参加“团购5万元抵12万元”活动，其后合同因开发商销售违规经确认解除，法院认定该5万元“并非仅代为议价的服务费，而是在购房合同签订后自动转化为购房款”，判令收款公司全额退还。两案差别不在名目，而在款项与房价的连接方式：款项是否指向房价的扣减、优惠是否已实际兑现，是定性的实质依据；收据写明“信息服务费”或协议写明“不含在房价中”，均不足以阻断返还请求（见规则三）。

规则二 以交易结构的实质审查认定购房成本

团购金是否构成购房成本，取决于该款与房价优惠的勾连方式及其在开发商销售成本中的地位，而不取决于收据、协议的记载。汤某案查明：置业公司（甲方）与电商公司（乙方）签订《电商信息及场外销售代理服务合同》，约定“在缴交5万元信息服务费给乙方可享受10万元价格优惠，上述优惠在甲方公布的房屋总价中直接扣减”；配套结算条款约定，客户交齐电商费用当日，甲方须向乙方结清现金奖5000元/套、佣金30000元/套。

据此，购房者所缴团购金并非停留于渠道公司处的独立对价：开发商按套向渠道公司结算现金奖与佣金，实系以自身销售成本支付渠道费用；购房者缴款后凭证明在房价中直接扣减10万元。两审法院由此认定，电商公司收取的5万元实际计入置业公司的销售成本，实为购房者的购房成本。其规范意义在于：团购费自此脱离“服务费”名目，纳入《民法典》第566条解除后果与第584条损失赔偿的评价范围。预售合同因开发商违约解除的，团购金支出即为因解除产生的损失，开发商应予赔偿；该损失系合同订立时双方均应预见，优惠额度与扣减方式已量化约定，未超出第584条的可预见范围。

规则三 名义约定不能阻却返还

协议明载款项“不计入房价”的，法院仍可以合同目的落空为由解除团购协议、恢复原状。苏州姑苏区法院2024年审理的一起案件中，《团购服务协议书》明确载明服务费“不包含在房价中”“不计入且不抵扣选购房屋的购房款”，购房者缴纳20万元后，因开发商逾期交房导致商品房买卖合同解除；法院以其享受房价减免的合同目的无法实现为由，判令解除团购协议、收款公司返还20万元。

该案并未否定协议关于款项名目的约定，而是以合同目的落空为由解除团购协议、恢复原状：购房者缔结团购协议的目的在于取得购房优惠，商品房买卖合同一经解除，该目的即告落空，购房者依《民法典》第563条第1款第4项享有解除权、依第566条第1款请求恢复原状。名义约定对购房者的对抗力由此被实质消解。

规则四 定性决定返还范围

定性之争具有直接的经济后果。上海奉贤区法院审理的一起案件中，购房者在商品房买卖合同解除后请求返还团购服务费10万元，法院认定收款方提供的是中介服务，但合同解除后其全额占有该款已失去法律基础，判令扣除必要费用后返还9万元并承担利息损失。团购费被定性为中介或居间报酬的，返还范围因扣除必要费用而收窄；定性为购房成本的，则全额返还。代理中应着力于购房成本定性与交易结构举证。

（二）返还条件规则：合同履行状态与目的落空

规则五 返还请求权以优惠目的落空为前提

商品房买卖合同履行完毕的，团购费所对应的服务或优惠已经实现，无返还余地（规则一前段案例的实质理由）；合同因违约解除或终未订立的，优惠目的落空，返还问题随之产生，判断顺序为先定履行状态、再定款项性质。适例之一为北京门头沟区法院2022年3月通报的案例：购房者参加“8万元抵15万元”活动后解除认购协议，法院判令收款的投资公司返还8万元及利息；认购协议一经解除，优惠赖以存在的交易基础不复存在，返还不因名目为“团购费”而受限（该案开发商免责的理由见规则九）。

优惠兑现之时，团购费的功能即告完成；优惠基础消灭之后，其性质回溯地与其目的相连接，返还请求不因“优惠已经享受过”而落空。

（三）责任主体规则：三个层次与一条边界

返还义务主体的确定是第二个层次。公开案例与两则亲办案例共同呈现为三个层次，即收款公司、开发商与已注销公司的股东，以及一条边界，即合同相对性。

规则六 收款公司为当然的返还义务主体

无论将款项定性为不当得利，还是认定服务合同目的落空而须恢复原状，收款公司均应返还。此项规则不因开发商是否承担责任而改变，亦不因收款公司已经注销而消灭：注销仅是将责任主体转换为股东的事由（见规则十一）。

规则七 售楼现场的交易外观，排除“未实际收款”抗辩

购房者在售楼现场依工作人员指引付款、不知晓代理关系的，开发商不得以未实际收取团购费为由对抗善意第三人。汤某案二审查明：购房者系在置业公司售楼现场看房时，由现场工作人员介绍、指引付款，并不知悉电商公司在场，亦未留意收据所盖印章；置业公司亦确认现场销售人员既有其公司人员，也有合作方人员，其清楚电商公司向购房人收取团购费。二审据此认定，开发商不能以未实际收取团购费为由对抗不知情的善意第三人。该规则的实质在于交易外观的一体化：售楼现场的人员混同与指引付款，使收款主体与出卖人在外观上融为一体。

规则八 搭售、捆绑销售情形下，开发商对非其收取的款项亦负退还责任

购房款之外在售楼现场依工作人员指示缴纳的各类费用，构成开发商的搭售或捆绑销售，开发商对非其收取的款项亦负退还责任。广州南沙区法院一审、广州市中级法院二审的一起案件中（广州法院官网2023年12月刊载），购房者在售楼现场依指示以POS机刷卡支付团购优惠费4万元与律师服务费2000元，开发商抗辩其并非实际收款方；两审法院认为，购房者与收款公司、律师事务所之间均无合同关系，其在现场按工作人员指示付款构成开发商的搭售或捆绑销售行为，开发商应对全部款项的退还负责，购房者亦不必先行厘清各收款主体的内部关系。

规则九 内部约定与对外文件的界限

服务合同中关于款项性质的约定、退款协助义务等条款仅约束缔约双方，能否对抗购房者取决于其是否已通过对外文件公示。汤某案中，服务合同虽约定“乙方须明确告知客户所交电商信息服务费并非购房款”，并约定退款须凭开发商书面证明办理，但购房者无从查阅该合同，开发商亦无证据证明已向其公示；门头沟法院案例中开发商得以免责的关键，恰在于推荐单这一对外文件本身已载明款项不是房款——内外有别，界限正在于此。反向效果同样存在：未经公示的内部约定不能对抗善意第三人；而退款须凭开发商书面证明办理的协助义务，反而成为合同解除后法院认定开发商负有配合义务与过错的基础。

规则十 合同相对性的边界

团购服务协议的当事人为买受人与服务公司，依合同相对性原则，该协议对出卖人不发生效力，出卖人不应承担连带责任，安顺西秀区法院(2021)黔0402民初6538号《民事判决书》持此立场。作为原则的另一面，开发商责任的宽窄最终取决于能否认定团购费已实际进入开发商的销售成本、购房者是否处于善意第三人地位，而不取决于开发商与收款公司之间有无合作协议的书面形式。

闵某案即落在该规则的收敛一侧：购房者并无证据证明所缴款项系购房款并支付给置业公司，开发商亦表示暂无证据证明曾给予优惠，开发商据此免责；但免责不等于责任落空，股东责任仍依规则十一独立成立。

规则十一 收款公司注销后的股东责任

法条引用

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》（法释〔2008〕6号，2020年修正）第20条第2款规定：公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。

此类公司于纠纷发生前注销者占比颇高，能否追及股东常为责任兑现的关键。

两案查明：电商公司于2021年3月更名为某教育科技公司，2022年3月经核准简易注销登记；两案均认定股东未能提供证据证明公司于注销登记时进行全面清算，故判令许某、程某对公司债务承担清偿责任。简易注销的承诺与“未经全面清算”的认定相结合，使注销不能阻却责任，公司更名亦不改变责任主体。

（四）程序规则：请求权基础、时效与仲裁隔离

规则十二 请求权基础因相对方而异，两条路径指向同一数额

对收款公司，请求权基础为《民法典》第985条不当得利：合同解除导致优惠无法兑现，收款公司取得款项失去法律根据，应予返还。对开发商，请求权基础为第566条第2款：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，团购金支出作为因解除产生的损失，按第584条确定赔偿范围。两条路径指向同一数额，即全额返还；若法院采中介或居间报酬的定性，返还范围则因扣除必要费用而收窄（见规则四）。

返还范围除本金外还包括利息。汤某案中各方对利息无约定，一审依公平原则酌定自起诉之日（2023年12月）起按同期贷款市场报价利率计付；闵某案一审则以“无合同约定”为由未予支持。可见利息主张宜明确请求权基础并自付款之日起提出。

规则十三 返还不当得利请求权的时效，自合同解除确定之日起算

返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算（《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条）。此类纠纷中，“知道不当得利事实”的合理基准是合同解除的确定：解除之前，款项尚有对价支撑，无从谈及“不当”。两案均采此逻辑：闵某案于2022年1月解除确定后同年10月起诉，汤某案于2023年8月解除确定后同年12月起诉，时效抗辩均不获支持。购房者无须因缴款时间久远而放弃主张。

规则十四 仲裁条款的隔离效力有限

预售合同的仲裁条款仅约束合同双方，不发生阻却购房者对收款公司提起不当得利之诉、对开发商主张违约损害赔偿的效力。汤某案中，广州仲裁委员会以购房者与电商公司之间不存在仲裁管辖条款为由对该部分争议未作处理；开发商以“违约责任已经仲裁处理”“两种法律关系不能并陈”为由提出的上诉理由，亦未获二审采纳。

三、亲办案例的规则印证

（一）闵某案：定性存疑时责任向收款方收敛

基本事实

闵某于2016年8月向电商公司缴纳团购金50000元，《收款收据》载明收到其认购某栋某单元“员工团购优惠”50000元。同年11月，闵某与置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司在广东省内某市开发的公寓一套（建筑面积五十余平方米，总价三十七万余元）。因置业公司逾期办理权属证书，广州仲裁委员会作出（2021）穗仲案字第××××号《裁决书》（2022年1月），确认合同及附件于2021年12月解除、置业公司退还购房款，并认定置业公司未取得竣工验收合格证明即行交付房屋系不能办证的主要原因。电商公司已于2021年3月更名、2022年3月经简易注销。闵某于2022年10月起诉，请求股东许某、程某退还团购金50000元及利息、置业公司承担连带责任。

裁判结果

一审于2023年6月判决许某、程某向闵某退还团购金50000元，驳回其他诉讼请求；案件受理费按各方责任比例分别负担。

该案印证两项规则：规则十的举证要求：原告并无证据证明该款项系购房款并支付给置业公司，开发商亦表示暂无证据证明曾给予优惠，“购房成本”的定性因优惠兑现事实未获认定而失去支点，责任遂向收款方收敛；规则十一的独立适用：即便开发商免责，法院仍依前引司法解释第20条第2款判令股东对公司债务承担清偿责任，利息请求则因无合同约定未予支持。

（二）汤某案：定性确定后责任向开发商扩张

基本事实

汤某于2016年6月向电商公司缴纳团购金50000元，《收款收据》载明“收到汤某认购某栋某房团购员工优惠50000元”。其后汤某与置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买同项目房屋一套，按套内建筑面积计价，总价款五十五万余元。置业公司与电商公司签订的服务合同另约定现金奖5000元/套、佣金30000元/套的结算条款及合同解除后的退款协助义务。因置业公司逾期办理权属证书构成违约，广州仲裁委员会作出（2023）穗仲案字第××××号《裁决书》（2023年8月），确认合同于2023年3月解除。汤某于2023年12月起诉，请求股东退还团购金及利息、置业公司承担连带责任。

裁判结果

一审判令置业公司与许某、程某共同向汤某退还团购金50000元及利息（自起诉之日2023年12月起，按同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）。置业公司上诉，主张团购金系信息服务费且未流向己方、违约责任已经仲裁处理等。广州市中级法院于2024年12月作出(2024)粤01民终×××号《民事判决书》，驳回上诉、维持原判。

该案印证三项规则：规则二的定性方法：优惠在房屋总价中直接扣减、团购金计入开发商销售成本的，即为购房成本，收据名目不影响认定，此节经一审查明、二审确认；规则七的善意第三人保护：购房者在售楼现场依工作人员指引付款、不知晓代理关系的，开发商不得以未实际收款对抗；规则十一与规则十二的责任形态：开发商与已注销公司的股东共同承担退还及支付利息的责任，形态为共同清偿，对股东基于不当得利，对开发商基于违约损失赔偿。

（三）两案对照：责任扩张与收敛的变量

两案相同之处足以排除“个案差异”的解说：同一楼盘、同一开发商、同一收款公司、同额款项，股东责任部分结论一致，差异集中于开发商责任。原因有三：第一，优惠兑现事实的证明状态不同，汤某案中“在房屋总价中直接扣减”的条款与结算条款经完整查明，形成优惠服务链的完整证据，闵某案中该节未获认定；第二，付款场景的证据不同，汤某案二审专门查明现场人员混同与指引付款；第三，开发商对收款行为的明知程度不同，汤某案中开发商确认其清楚电商公司向购房人收取团购费。三者之中，第一项是决定性的：法院说理的重心即团购费的性质认定，定性一经确定，责任主体的扩张或收敛随之展开。代理工作的重心应置于交易结构证据的开掘，而非名目之争——名目由对方拟定，交易结构由事实构成。

四、代理实务要点

（一）购房者一方

第一，证据固定应前置且穷尽。收款收据原件（三联齐全）、POS刷卡小票、付款场景证据（售楼现场照片、现场人员沟通记录）、含有“抵扣”“优惠”字样的宣传物料，均应在争议发生前收集归档；汤某案中现场付款与人员指引的查明，即源于当事人对看房过程的完整陈述与开发商的自认。北京平谷区法院审理的一起案件中，购房者的款项打入个人账户、收据印章与收款主体不一致，法院凭借转账记录、《渠道佣金结算表》与经办人陈述相互印证，认定其与经纪公司之间成立团购合同关系。

第二，主体列明宜宽。将开发商、收款公司及其股东一并列为被告，公司注销信息经公示系统查询后固定；即便开发商免责（如闵某案），股东责任仍可独立成立。

第三，请求权的组织宜分层。对股东主张不当得利返还并援引公司法解释（二）第20条第2款；对开发商主张违约损失赔偿，落脚于《民法典》第566条第2款、第584条。服务合同可申请法院调取，结算凭证、发票、优惠扣减明细均可佐证“销售成本”路径。

第四，时效管理以解除确定为基准。仲裁或诉讼确认解除后应及时另行主张，勿因缴款久远而却步。

（二）开发商一方

一是渠道销售模式应作合规审查。电商费、团购费的名目与退款规则，应在对外文件（推荐单、认购书、公示材料）中如实载明；门头沟法院案例中开发商免责的关键，即在推荐单已载明款项非房款（规则九）。

二是售楼现场的人员管理直接影响责任风险。开发商与合作方人员混同销售、指引付款的，收款主体在交易外观上即告混同；汤某案开发商对现场收款“清楚”的自认，即为败诉的伏笔（规则七、规则八）。

三是争议解决条款的隔离功能有限。预售合同仲裁条款仅约束合同双方，不能阻却购房者对收款公司的不当得利之诉，亦不能排除购房者对开发商的违约损害赔偿之诉（规则十四）。

（三）渠道公司及其股东

首先，简易注销不等于责任消灭。未经依法清算即办理注销，股东在登记机关承诺担责的，债权人可依公司法解释（二）第20条第2款追及股东；渠道公司聚合大量预付款项，注销前应审慎评估存量退款义务。

其次，退款协助条款与结算安排相互勾连。约定退款须凭开发商书面证明办理的，公司注销后该机制即无法运转，反而印证“未经全面清算”，加重股东风险。

再次，公司更名不改变责任主体：清算义务自解散事由出现时即已产生。

五、余论：从收据名目到交易结构

住房和城乡建设部等8部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）将“违规收取预付款、‘茶水费’等费用，变相涨价”列入房屋买卖领域的整治重点，渠道环节的价外加价模式自此持续受到规制。司法层面的演进与此同向：团购费纠纷的裁判，正从收据名目的形式判断走向交易结构的实质判断。本文所述十四条规则实为同一条判断链的展开：款项如何缴付、优惠如何扣减、成本由谁负担，一经查明，定性、返还范围、责任主体与程序路径随之确定。

汤某案终审判决落款于2024年12月。至此，2016年夏天那张写着“团购员工优惠”的收款收据，其法律意义方告确定：它从来不是一张服务费收据，而是房价的一部分。对办理此类案件的同行而言，规则链条已经清晰——缴款之时留存凭证，缔约之刻审视结构，解除之际及时主张，注销之后追及股东。

（两则案例均系笔者代理，文中当事人姓名与公司名称或为化名、或为代称，案号、房屋坐落、建筑面积及具体金额均已作脱敏处理；所引公开案例出自《人民法院报》刊载、法院官网通报、官方媒体报道及公开裁判文书，当事人信息由发布机关化名或由本文作代称处理。本文仅供同行交流，不构成对具体案件的法律意见。）